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| Información útil / Vender casa |
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© Copyright Andrés Ventosa Molina 2007. Todos los derechos reservados.
4. LOS TRÁMITES LEGALES Y ADMINISTRATIVOS
En este apartadose van a abordar los trámite tanto legales, como administrativos que toda transacción inmobiliaria conlleva para el vendedor. También se van a dar pautas de redacción de algunos de los documentos involucrados. Pero ello no es con el ánimo de sustituir la labor del agente de la propiedad inmobiliaria o abogado, sino de dar una visión panorámica de todos estos elementos, resaltar su extremada importancia y preparar al lector para seguirlos rigurosamente si se quiere evitar serios disgustos derivados de los posibles riesgos de eludir o efectuar incorrectamente algunos de ellos, por ignorancia o cicatería, sobre todo si su decisión ha sido vender por sí mismo y no recurrir a un profesional debidamente cualificado.
4.1 El Contrato de arras o señal :
Viene regulada por el artículo 1.454 del Código Civil.
Las arras o señal, pueden ser confirmatorias o penitenciales. El análisis de la conveniencia de llevar a cabo el contrato de una u otra forma, rebasa el alcance que se quieren dar a estas notas.
La redacción de este contrato será el primer trámite legal que el vendedor tendrá que abordar adecuadamente, si quiere evitar sorpresas desagradables al efectuar la compraventa de su vivienda.
Deberá constar en él, en primer lugar, los datos identificativos del comprador o compradores y del vendedor o vendedores de la casa. Es decir, nombre y dos apellidos, estado civil, número de identificación fiscal y domicilio.
Asimismo, deberá quedar perfectamente identificado el inmueble objeto de la transmisión indicando, no sólo su dirección, sino también los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Se deberán incluir todas las condiciones pactadas para la compra-venta. Fundamentalmente el precio, el plazo para realizar la compra-venta y quién corre con los distintos gastos de la transmisión.
Debe incluirse una cláusula en la que se especifique la cuantía de la señal, que quedará en poder del vendedor si la compra-venta no se llevase a efecto por causas imputables al comprador. Y la entrega de una cantidad igual al doble de la señal si la compra-venta no se realizara por causas de las que el vendedor fuera responsable
( Artículo 1.454 del Código Civil).
La cuantía de la señal debe ser suficiente como para que sea vinculante para ambas partes. Lo ideal es que signifique entre un 5 y un 10 % del precio de venta pactado. Y ello, siempre que el plazo pactado para llevar a cabo la compraventa no exceda de entre uno y tres meses. Con cuantías inferiores, ni el comprador ni el vendedor tienen garantías de que a la otra parte no le pueda surgir una operación más ventajosa, compensándole perder la señal en el caso del comprador o tener que devolver esta señal más otra cantidad igual al vendedor, en caso de encontrar un piso con una mejor relación calidad-precio o una oferta más interesante respectivamente. Con una cuantía importante, aun en caso de incumplimiento, la parte que no haya incumplido, al menos se verá compensada por los trastornos y pérdidas económicas o gastos en que haya incurrido.
Asimismo, la señal debe ser tanto mayor cuanto mayor sea el plazo para llevar a cabo la compraventa. Y ello porque, a mayor plazo, mayor riesgo para ambas partes de que la otra parte incumpla.
4.2. El contrato de compraventa
A veces, por distintas causas, la compra-venta se realiza mediante un contrato privado, dejándose para una fecha posterior la elevación de la compra-venta a escritura pública.
Esta modalidad no entraña ningún riesgo para el vendedor, siempre que éste perciba la totalidad del precio pactado al entregar las llaves. Caso de no ser así, es casi imprescindible acudir a un agente de la propiedad inmobiliaria o abogado especializado en transacciones inmobiliarias para que redacte el contrato, asegurando que se corren los mínimos riesgos por parte del vendedor.
El contenido del contrato de compra-venta es análogo al del contrato de señal, añadiéndose un plazo para elevarla a escritura pública.
4.3 La escritura pública.
Es el procedimiento que ofrece mayores garantías de seguridad a ambas partes, especialmente al comprador que, de esta forma, podrá inscribir la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, puesto que los contratos privados de compraventa no son inscribibles en el Registro. Siempre que sea posible, lo ideal es realizar la compraventa de esta forma.
4.4 El abono del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Se trata de un impuesto municipal que pretende gravar la plusvalía que se ha generado exclusivamente por el incremento que se ha producido en el valor de los terrenos durante el periodo comprendido entre la última y la actual transmisión.
Con carácter general, su cuantía es función del valor catastral del suelo asignado a la vivienda y del tiempo transcurrido desde la última transmisión hasta la fecha de la actual.
Al tratarse de un impuesto municipal, cada ayuntamiento dispone de un cierto margen de autonomía para establecer los criterios que determinan su cuantía. Por tanto, no pueden darse en este libro los criterios para su cálculo en todo el territorio español.
Por ello es conveniente que previamente a la venta se acuda al ayuntamiento y se calcule su cuantía, dado que el pago de este impuesto será uno de los elementos que pueden intervenir en la negociación.
En principio, el pago del impuesto le corresponde al vendedor, pues es éste, al menos en teoría, quien se ha beneficiado del incremento del valor de los terrenos desde que lo compró hasta que lo vende. Pero también puede pactarse que el comprador asuma el pago del mismo. Si no se pacta de esta última forma, la Ley determina que es el vendedor el que correrá con este gasto.
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