 |
 |
| Información útil / Comprar casa |
 |
|
|
© Copyright Andrés Ventosa Molina 2007. Todos los derechos reservados.
4. LOS TRÁMITES LEGALES Y ADMINISTRATIVOS
En este apartado se van a abordar los trámite tanto legales, como administrativos que toda transacción inmobiliaria conlleva para el comprador. También se van a dar pautas de redacción de algunos de los documentos involucrados. Pero ello no es con el ánimo de sustituir la labor del agente de la propiedad inmobiliaria o abogado, sino de dar una visión panorámica de todos estos elementos, resaltar su extremada importancia y preparar al lector para seguirlos rigurosamente si se quiere evitar serios disgustos derivados de los posibles riesgos de eludir o efectuar incorrectamente algunos de ellos, por ignorancia o cicatería, sobre todo si compra por sí mismo y no recurre al asesoramiento de un profesional debidamente cualificado.
4.1 La comprobación de la situación registral de la casa
El primer paso administrativo que debe dar el comprador de una vivienda, una vez decidida la compra de una determinada casa y alcanzado un acuerdo económico y de los restantes aspectos relevantes de la operación y previamente a la firma del contrato de arras es comprobar la situación jurídica de la vivienda. Ello se consigue solicitando una nota simple informativa o bien un certificado en el correspondiente Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
4.2 La comprobación de la situación del edificio
En el caso de comprar una vivienda de segunda mano, previamente a la firma del contrato de arras, conviene ponerse en contacto con el administrador de la finca para solicitar toda la información relevante sobre el estado físico de la finca y situación económica de la Comunidad de Propietarios, como pueden ser las obras recientes, obras previstas a corto, posibles derramas pendientes, etc.
4.3 El Contrato de arras o señal:
Viene regulada por el artículo 1.454 del Código Civil.
Las arras o señal, pueden ser confirmatorias o penitenciales. El análisis de la conveniencia de llevar a cabo el contrato de una u otra forma, rebasa el alcance que se quieren dar a estas notas.
El análisis y negociación de este contrato será un trámite legal que el comprador tendrá que abordar rigurosamente, si quiere evitar sorpresas desagradables al efectuar la compra de su vivienda.
Deberá constar en él, en primer lugar, los datos identificativos del comprador o compradores y del vendedor o vendedores de la casa. Es decir, nombre y dos apellidos, estado civil, número de identificación fiscal y domicilio.
Asimismo, deberá quedar perfectamente identificado el inmueble objeto de la transmisión indicando, no sólo su dirección, sino también los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Se deberán incluir todas las condiciones pactadas para la compra-venta. Fundamentalmente el precio, el plazo para realizar la compra-venta y quién corre con los distintos gastos de la transmisión.
Debe incluirse una cláusula en la que se especifique la cuantía de la señal, que quedará en poder del vendedor si la compra-venta no se llevase a efecto por causas imputables al comprador. Y la entrega de una cantidad igual al doble de la señal si la compra-venta no se realizara por causas de las que el vendedor fuera responsable
( Artículo 1.454 del Código Civil).
La cuantía de la señal debe ser suficiente como para que sea vinculante para ambas partes. Lo ideal es que signifique entre un 5 y un 10 % del precio de venta pactado. Y ello, siempre que el plazo pactado para llevar a cabo la compraventa no exceda de entre uno y tres meses. Con cuantías inferiores, ni el comprador ni el vendedor tienen garantías de que a la otra parte no le pueda surgir una operación más ventajosa, compensándole perder la señal en el caso del comprador o tener que devolver esta señal más otra cantidad igual al vendedor, en caso de encontrar un piso con una mejor relación calidad-precio o una oferta más interesante respectivamente. Con una cuantía importante, aun en caso de incumplimiento, la parte que no haya incumplido, al menos se verá compensada por los trastornos y pérdidas económicas o gastos en que haya incurrido.
Asimismo, la señal debe ser tanto mayor cuanto mayor sea el plazo para llevar a cabo la compraventa. Y ello porque, a mayor plazo, mayor riesgo para ambas partes de que la otra parte incumpla.
4.4 El contrato de compra-venta
A veces, por distintas causas, la compra-venta se realiza mediante un contrato privado, dejándose para una fecha posterior la elevación de la compra-venta a escritura pública.
Esta modalidad no entraña ningún riesgo para el vendedor, siempre que éste perciba la totalidad del precio pactado al entregar las llaves. Caso de no ser así, es casi imprescindible acudir a un agente de la propiedad inmobiliaria o abogado especializado en transacciones inmobiliarias para que redacte el contrato, asegurando que se corren los mínimos riesgos por parte del vendedor.
El contenido del contrato de compra-venta es análogo al del contrato de señal, añadiéndose un plazo para elevarla a escritura pública.
4.5 La escritura pública de compra-venta
Es el procedimiento que ofrece mayores garantías de seguridad a ambas partes, especialmente al comprador que, de esta forma, podrá inscribir la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, puesto que los contratos privados de compraventa no son inscribibles en el Registro. Siempre que sea posible, lo ideal es realizar la compraventa de esta forma.
4.6 La escritura pública de la hipoteca
En la inmensa mayoría de los casos, quien se va a comprar una vivienda recurre a la financiación de un banco para llevar a cabo la compra. Las condiciones en la que se constituye la hipoteca se reflejan en una escritura pública que se firma en el mismo acto de la firma en escritura pública de la compra-venta
4.7 El abono del IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados
El IVA se abona en el caso de que la vivienda sea de obra nueva. Se trata de un impuesto estatal. Sus cuantías se detallarán en el siguiente apartado de estas notas.
En el caso de que la vivienda sea de segunda mano, lo que se abona es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, que es un impuesto de las Comunidades Autónomas.
4.8 La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria
Es un requisito totalmente esencial para que quede constancia pública de la titularidad de la casa que se ha adquirido y evitar posibles sorpresas desagradables.
|
|
 |
Contáctanos 
