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| Información útil / Comprar casa |
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© Copyright Andrés Ventosa Molina 2007. Todos los derechos reservados.
3. CASA NUEVA, CASA USADA, CASA TOTALMENTE REFORMADA
Una de las primeras preguntas que todo comprador se plantea es si comprar una chalet, piso o apartamento de nueva construcción o uno usado.
No existe una respuesta única sobre si es más ventajosa una u otra situación. En primer lugar por factores estrictamente psicológicos y en segundo lugar porque depende de lo minucioso que se sea en el análisis de la situación del mercado previamente a la compra.
Si lo que se desea es comprar una casa nueva, la siguiente decisión es si hacerlo a través de una promotora inmobiliaria o de una cooperativa de viviendas. En el caso de un chalet, también se puede optar por comprar una parcela y construir uno mismo.
Esta última hipótesis se aparta del objeto de estas notas, por lo que no se va a abordar.
Casi siempre, la compra de una casa a través de una cooperativa de viviendas será bastante más económica que a través de una promotora dado que, al menos en teoría, los cooperativistas se ahorran el beneficio del promotor a cambio de los honorarios de los gestores de la cooperativa de viviendas. Esa es la principal ventaja, junto con la posibilidad de tener alguna mayor posibilidad de elección en la distribución de la vivienda y sus acabados.
Las principales desventajas de comprar una casa por este procedimiento son las siguientes:
• Normalmente los plazos desde la inscripción en la Cooperativa, hasta la entrega de llaves de las viviendas acabadas suelen ser más dilatados.
• A veces, este régimen entraña una mayor dificultad en la toma de decisiones que dilatan los plazos de ejecución de las viviendas
• De la posible falta de experiencia de algunos gestores de la cooperativa de viviendas se pueden generar problemas de toda índole.
Caso de optar por este procedimiento para conseguir una vivienda, conviene informarse a fondo sobre quiénes son los gestores, qué experiencia tienen y cuáles han sido sus anteriores promociones. En cualquier caso, conviene conocer la regulación al respecto, que viene recogida en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.
Si se escoge comprar una vivienda de obra nueva a un promotor, esta compra se puede realizar sobre plano o de una promoción terminada.
La ventaja de comprar sobre plano es que generalmente se obtendrá la casa en un precio más económico. La desventaja es que habrá de esperarse un tiempo más o menos dilatado en función de lo avanzada que esté la obra.
La ventaja económica de comprar sobre plano se pude ver sustancialmente incrementada cuando se comience a comprar en tiempo de crisis inmobiliaria, el periodo que habrá de transcurrir hasta la entrega de llaves sea razonablemente largo y se prevea que durante este periodo se pasará por una época normal y se alcanzará una situación inmobiliaria muy activa. Pero eso es mucho prever.
Para hacer los cálculos adecuadamente, también habrá que tener en cuenta que durante el periodo en que se empieza a pagar a la promotora hasta la entrega de llaves, se está produciendo un lucro cesante de esas cantidades entregadas a cuenta que, de otra forma estarían produciendo unos rendimientos económicos. Además, a no ser que se disponga de otra casa para vivir, también hay que tener en consideración los costes del alquiler de una vivienda durante todo el periodo.
Si, finalmente, se decide comprar una vivienda sobre plano deberá tener en cuenta las siguientes consideraciones fundamentales, basadas principalmente en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre. Ordenación de la Edificación. BOE núm. 266 de 6 de noviembre de 1999 (http://www.mtas.es/insht/legislation/L/LOEdif.htm#articulo9)
Previamente a suscribir el contrato privado los compradores deben solicitar por escrito al promotor inmobiliario los siguientes datos:
• Razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil
• Los datos del Registro de la Propiedad Inmobiliaria que acrediten la titularidad de los terrenos donde se va a construir.
• Los planos de emplazamiento de la urbanización o el edificio
• La licencia de obra provisional o definitiva
• Los planos a escala del piso o chalet
• La memoria de calidades constructivas del edificio y la vivienda
• Las superficies construida y útil del piso o chalet y en el caso de éste último, la superficie de la parcela
• Los datos de los seguros, de caución, de construcción que debe tener suscritos
• El precio total de la vivienda y las cuantías y vencimientos de los pagos parciales. Asimismo, los impuestos que devengan
• Contenido completo del contrato que habrán de suscribir al señalizar la vivienda previamente a su firma
Al rematar la compraventa mediante escritura pública, el promotor inmobiliario debe facilitar al comprador la siguiente documentación
• Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria de la declaración de obra nueva
• La cédula de habitabilidad y primera ocupación
• Los seguros decenal y de daños y vicios ocultos
• Recibo del IBI correspondiente a la última anualidad
• Los certificados de instalación de suministros
• Las garantías de todos aquellos aparatos incluidos en el precio de la vivienda
• Manual de conservación y mantenimiento
Aunque, según Ley, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y los gastos de otorgamiento de la escritura ( salvo la primera copia ) son por cuenta del vendedor ( Art. 1.455 del Código Civil ) – en este caso el promotor inmobiliario - , la costumbre es que se pacte que los pague el comprador.
A pesar de que, según Ley, la elección del Notario es potestativa del comprador, la costumbre, sentido práctico es que lo escoja el promotor inmobiliario.
En zonas muy consolidadas puede suceder que no existan construcciones de obra nueva o que sus precios sean prohibitivos. En este caso, en que el comprador necesita o desea vivir en una de estas zonas, éste se verá abocado a comprar una casa de segunda mano.
Surge entonces la duda de si comprar una casa totalmente reformada o que precise reformas parciales o una reforma total. La respuesta no es única. Depende de ciertos factores que a continuación se van a enumerar. La decisión es función de :
* La urgencia por comprar
* La experiencia en realizar obras o controlarlas que se tenga.
* La fiabilidad de contactos de profesionales de reformas de que se disponga.
* El tiempo libre que se tenga para realizar o controlar la ejecución de las obras.
Si la urgencia por comprar la vivienda es máxima, o no se dispone del tiempo, la energía, la experiencia y los contactos para controlar las obras de reforma, la respuesta es evidente: No hacer reforma total. Comprar una casa en la que simplemente haya que pintar y acuchillar los suelos (si estos son de madera ) y poco más; o comprar una vivienda totalmente reformada. Abordaremos algunos aspectos a tener en cuenta en el apartado 11 de estas notas.
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