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| Información útil / Comprar casa |
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© Copyright Andrés Ventosa Molina 2007. Todos los derechos reservados.
5. LOS COSTES DE LA COMPRA
5.1 Los costes de constitución de la Hipoteca
Normalmente, el comprador de una vivienda solicita un préstamo hipotecario al banco para la adquisición de la misma. Ello conlleva unos gastos, que son los siguientes:
Tasación de la casa:
Para determinar el valor de mercado de la misma, función del cual y de la capacidad financiera del comprador, su departamento de riesgos decidirá la cuantía máxima del préstamo hipotecario y las condiciones del mismo. El banco suele conceder un importe de préstamo comprendido entre el 80% del valor de tasación de la casa y el 100% en algunos casos, condicionándolo en este ultimo caso a que el comprador aporte otras garantías, avales, etc.) siempre que dicho importe no exceda del precio de la vivienda. El importe dependerá del valor de tasación normalmente, y puede estar entre los 180-500 €.
Comisión de apertura:
Suele consistir en un porcentaje sobre el importe de la hipoteca, que suele variar entre el 0,00 y el 1,00 %.
Seguro multiriesgo de hogar:
Por Ley se obliga al titular de una hipoteca a contratar un seguro de incendios y daños sobre la vivienda a hipotecar. Es un seguro que cubre el continente de la vivienda. Aunque no es obligatorio, es recomendable contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra el capital del préstamo pendiente de pago, en caso de fallecimiento de uno de sus titulares.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados:
• Vivienda de precio libre: La escrituración del préstamo hipotecario devenga el impuesto en una cuantía del 1% del importe de la hipoteca.
• Vivienda VPO: Exenta del pago.
• Vivienda habitual: Si la casa se va a destinar a vivienda habitual, la cuantía es el 0,1 % del importe de la hipoteca. Esta circunstancia debe hacerse constar explícitamente en la escritura.
5.2 Los costes de escrituración
A) De la compra-venta
Según Ley ( artículo 1.455 del Código Civil ) Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.
Sin embargo, la costumbre es que en casi todo el territorio español, los gastos de escrituración de la transmisión de una vivienda corran íntegramente por cuenta del comprador. Muy especialmente en el caso de compra-ventas de viviendas de obra nueva. En Cataluña, por ejemplo, es costumbre que los gastos de escrituración se paguen al cincuenta por ciento por el comprador y el vendedor de la vivienda.
Los aranceles máximos notariales se cobran en función del precio de la casa ( V ) de acuerdo con las siguientes escalas.
| Para V menor de 6.010,12 € : |
90,15 € |
| Entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: |
90,15 € |
| Entre 30.050,61 y 60.101,21 €: |
1,50 € por cada mil € |
| Entre 60.101,22 € y 150.253,03 €: |
1,00 € por cada mil € |
| Entre 150.253.04 € y 601.012,10 €: |
0,50 € porcada mil € |
| Entre 601.012, 11 € y 6.010.121,04 € : |
0,30 € por cada mil € |
| Por lo que exceda de 6.010.121,05 €: |
Lo que se pacte |
Estos tramos son acumulativos. Es decir, el monto total del arancel para un precio comprendido en un determinado tramo, será el importe que se calcule para ese tramo, más las cantidades resultantes de los tramos inferiores.
B) De la hipoteca
Su cuantía se calcula como un 75 % de valor resultante de la aplicación de la escala anterior, tomando como base imponible el importe del préstamo en lugar del valor de la vivienda.
5.3 El IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Se abona en el caso de que la vivienda sea de obra nueva. Se trata de un impuesto estatal.
Los tipos de IVA para la compra de una vivienda son los siguientes:
Tipo superreducido del 4% para las viviendas de protección oficial. En algunos distritos y barrios de algunas ciudades, también se aplica este tipo
Tipo reducido del 7% por la compra de viviendas, garajes y anexos por parte de personas físicas (particulares, no empresas).
Además del IVA, en algunas Comunidades Autónomas, la compra puede tributar por Actos Jurídicos Documentados que es un impuesto de las Comunidades Autónomas.
Su cuantía puede oscilar entre el 0 y el 2,00 %
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
En el caso de que la vivienda sea de segunda mano, lo que se abona, en vez del IVA es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que es un impuesto de la Comunidad Autónoma donde está ubicada la vivienda.
Si el particular es un no residente y no tiene establecimiento permanente en España, el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3 por 100 del precio de la compra-venta, en concepto de pago a cuenta del impuesto al que está obligado el vendedor.
Su cuantía es el 7 % del valor de la casa.
5. 4 Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria
El arancel que habrá de abonar por la inscripción de la titularidad de la vivienda es función del precio de la casa ( V ) de acuerdo con las siguientes escalas.
| Para V menor de 3.005,06 € : |
6,01 € |
| Entre 3.005,06 y 30.050,61 euros: |
1,00 € por cada mil € |
| Entre 30.050,62 y 90.151,82 €: |
0,80 € por cada mil € |
| Entre 90.151,83 € y 240.404,84 €: |
0,60 € por cada mil € |
| Entre 240.404,85 € y 601.012,10 €: |
0,38 € porcada mil € |
| Entre 601.012, 11 € y 1.202.024,21 € : |
0,20 € por cada mil € |
| Entre 1.202.024,21 € y 6.010.121,04 € : |
0,09 € por cada mil € |
| Por lo que exceda de 6.010.121,04 €: |
0,05 € por cada mil |
Estos tramos son acumulativos. Es decir, el monto total del arancel para un precio comprendido en un determinado tramo, será el importe que se calcule para ese tramo, más las cantidades resultantes de los tramos inferiores. En cualquier caso, el arancel total aplicable no podrá exceder los 2.181,67 €
5.5 El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos
Se trata de un impuesto municipal que pretende gravar la plusvalía que se ha generado exclusivamente por el incremento que se ha producido en el valor de los terrenos durante el periodo comprendido entre la última y la actual transmisión.
En principio, el pago del impuesto le corresponde al vendedor, pues es éste, al menos en teoría, quien se ha beneficiado del incremento del valor de los terrenos desde que lo compró hasta que lo vende. Pero también puede pactarse que el comprador asuma el pago del mismo. Si no se pacta de esta última forma, la Ley determina que es el vendedor el que correrá con este gasto. No obstante, en el caso de comprar una casa de obra nueva, casi siempre se pacta que sea el comprador el que lo abone.
Con carácter general, su cuantía es función del valor catastral del suelo asignado a la vivienda y del tiempo transcurrido desde la última transmisión hasta la fecha de la actual.
Al tratarse de un impuesto municipal, cada ayuntamiento dispone de un cierto margen de autonomía para establecer los criterios que determinan su cuantía. Por tanto, no pueden darse en estas notas los criterios para su cálculo en todo el territorio español.
Por ello es conveniente que, previamente a la venta, se acuda al ayuntamiento y se calcule su cuantía, dado que el pago de este impuesto será uno de los elementos que pueden intervenir en la negociación.
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