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| Información útil / Comprar casa |
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© Copyright Andrés Ventosa Molina 2007. Todos los derechos reservados.
1. ALGUNAS IDEAS BÁSICAS ( O INTRODUCCIÓN)
Estas notas están dirigidas a todas aquellas personas que se enfrentan al complejo problema de comprar una casa, sea ésta lo que normalmente se denomina piso, estudio, apartamento loft o chalet. Sólo se hará una distinción entre ellos cuando el encuadre en una de estas tipologías sea importante para el aspecto que se esté tratando en el capítulo correspondiente. En general, mientras no se diga lo contrario, las ideas aquí vertidas son de aplicación a todos los tipos. Y, en general, también son de aplicación independientemente de que se trate de viviendas modestas, medias o de lujo.
Dado el público al que van dirigidas estas notas, las afirmaciones de carácter general que se vierten en este libro sobre el sector o el mercado inmobiliario, están referidas exclusivamente al mercado de viviendas, sean éstas chalets, pisos, estudios, apartamentos o lofts. No son objeto de análisis aquí el mercado de solares, fincas rústicas, locales ni oficinas.
En algún apartado también se hará distinción en función del tipo de periodo en que se aborda la venta según sea una época de mucha, normal o baja actividad inmobiliaria. También se aconsejarán pautas de actuación en función de las motivaciones para comprar la casa, teniendo en cuenta la combinación de éstas con el tipo de periodo de compra.
La compra o venta de una casa por parte de sus propietarios constituye normalmente la operación económica más importante en la que se ven involucrados los mismos. Por tanto, resulta de vital importancia que se acometa con el mayor cuidado y rigor posibles, de forma que el resultado final sea el óptimo. Para ello, además, habrán de tenerse muy en cuenta todas las circunstancias que concurran en la compra de la casa.
A pesar de que lo anterior es evidente para todo el mundo, resulta sorprendente la frivolidad con la que en numerosos casos se aborda la compra de una propiedad inmobiliaria. Buena prueba de ello es el catastrófico resultado que con cierta frecuencia se obtiene.
Esta falta de rigor, por supuesto involuntaria, por parte del comprador es debida a un conjunto de factores que en mi opinión podrían clasificarse en dos grupos:
- Desconocimiento de los aspectos importantes involucrados en la venta.
- Falta de objetividad en su análisis.
Estas notas pretenden enumerar en los siguientes capítulos, de una forma concisa y clara, todos los elementos que intervienen en una compra-venta inmobiliaria y aconsejar pautas de actuación y comportamiento que conduzcan al éxito de la operación.
Parece evidente, por tanto, la necesidad de establecer un plan, previamente a comenzar a comprar, llevarlo a cabo disciplinadamente e incluso modificarlo si es necesario, si los resultados parciales obtenidos no se ajustan a los previstos. Para facilitar la tarea de planificación puede resultar conveniente dividir el proceso de venta en varias fases :
Las fases en que se puede dividir el proceso de compra son las siguientes:
- Determinación del tipo de casa que necesitamos
( piso, apartamento, estudio, chalet, loft ) y nos gustaría comprar, teniendo en cuenta la zona o zonas preferentes, el tamaño deseable y las características que debería reunir ( número de dormitorios, número de cuartos de baño, orientación, plazas de garaje, trastero, terrazas, instalaciones deportivas, servicios comunes de la comunidad de propietarios … )
- ¿ Obra nueva o vivienda de segunda mano ?.
- Si preferimos una vivienda de nueva construcción, ¿De promoción libre, o VPO?
- Si optamos por una vivienda de promoción libre,
¿ En régimen de cooperativa o comprando a un promotor?
- Si compramos a un promotor ¿Viviendas terminadas o semiterminadas, o comprando sobre plano?
- Si optamos por una casa de segunda mano,
¿Reformada o para reformar?
- Determinación de nuestro potencial de compra, es decir, del máximo precio que podemos pagar por la vivienda.
- Estudio de mercado de créditos hipotecarios. Prenegociación de la hipoteca con varios bancos.
- Estudio de mercado para conocer a fondo la oferta disponible y determinar el precio razonable de compra de una determinada de casa que estamos interesados en comprar.
- Escogida una casa, investigación de la situación urbanística, registral y de la finca o urbanización a la que pertenece.
- Negociación del precio y condiciones de compra.
- Redacción del contrato de señal.
- Cierre.
La primera condición necesaria para comprar una casa a un precio ventajoso para el comprador es que éste lleve a cabo la compra sin urgencia. En una época normal del mercado inmobiliario, una compra satisfactoria para el comprador deberá producirse en un plazo de entre tres meses y un año, desde que se toma la decisión de comprar hasta que se cierra la compraventa en escritura pública. De no ser así, algo va mal en la compra y se estarán dilapidando tiempo y energías. Será cuestión de revisar con ojo crítico la actuación que se está llevando a cabo. ¿No será que nos estamos empecinando en buscar una ganga inexistente? ¿Se adecuan nuestras búsquedas al precio máximo que podemos pagar por una casa?. ¿Se ha hecho el esfuerzo necesario en buscar en los medios publicitarios más adecuados? ¿ Se está dedicando el tiempo suficiente para llamar telefónica y realizar visitas?. ¿Estamos acudiendo a los profesionales adecuados?
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